Author: ConsultantPlus

"Упрощенка", 2007, N 11

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ

(Продолжение. Начало см. "Упрощенка", 2007, N 10)

В предыдущем номере журнала мы начали разговор с преимуществ и недостатков управления многоквартирным домом товариществом жильцов. Теперь речь пойдет о доходах и расходах, налоговом и бухгалтерском учете и многом другом...

Прежде чем обсуждать доходы и расходы, попробуем решить, какой объект налогообложения для ТСЖ предпочтительнее. На наш взгляд, если товарищество рассчитывает жить четко по смете, утвержденной на общем собрании, не занимаясь предпринимательской деятельностью, нужно выбирать доходы. Скорее всего, тот же объект окажется более выгодным, даже если ТСЖ захочет самостоятельно зарабатывать деньги, сдавая в аренду помещения или оказывая какие-либо услуги. Хотя в последнем случае возможен и другой вариант (доходы минус расходы) - когда затратная часть будет сопоставима с доходной.

Доходы товарищества

Выясним, что является доходами товарищества собственников жилья. Перечень возможных поступлений на расчетный счет (или в кассу) ТСЖ приведен в п. 2 ст. 151 Жилищного кодекса РФ. Они следующие:
1) обязательные платежи всех жильцов, а также вступительные и иные взносы членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности, направленные на цели товарищества и выполнение им своих обязанностей;
3) субсидии на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, на оплату отдельных коммунальных услуг и др.;
4) прочие поступления.
Рассмотрим, какие из этих сумм увеличат базу по единому налогу, а какие нет.

Обязательные платежи, вступительные и иные взносы

Своевременно и полностью вносить плату за жилье и коммунальные услуги с момента возникновения у них права собственности на квартиру обязывает граждан и организации пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Что в нее входит, показано на рисунке.

Структура платы за жилое помещение в многоквартирном доме

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│            Обязательные платежи собственника квартиры          │
└───────────┬───────────────────────────────────┬────────────────┘
           \│/                                 \│/
┌───────────┴────────────┐ ┌────────────────────┴────────────────┐
│Плата за содержание дома│ │     Плата за коммунальные услуги    │
└┬───────────────────────┘ └┬────────────────────────────────────┘
 │                          │
 │  ┌────────────────────┐  │  ┌─────────────────────────────────┐
 │  │  Плата за услуги и │  ├─>│   Плата за холодное и горячее   │
 ├─>│ работы, связанные с│  │  │          водоснабжение          │
 │  │     управлением    │  │  └─────────────────────────────────┘
 │  └────────────────────┘  │  ┌─────────────────────────────────┐
 │                          ├─>│      Плата за водоотведение     │
 │                          │  └─────────────────────────────────┘
 │                          │  ┌─────────────────────────────────┐
 │                          │─>│    Плата за электроснабжение    │
 │                          │  └─────────────────────────────────┘
 │                          │  ┌─────────────────────────────────┐
 │                          │  │  Плата за газоснабжение, в том  │
 │                          ├─>│числе за поставки бытового газа в│
 │                          │  │             баллонах            │
 │  ┌────────────────────┐  │  └─────────────────────────────────┘
 │  │      Плата за      │  │  ┌─────────────────────────────────┐
 │  │    эксплуатацию,   │  │  │        Плата за отопление       │
 └─>│      текущий и     │  └─>│ (теплоснабжение), в том числе за│
    │ капитальный ремонт │     │  поставки твердого топлива при  │
    │  общего имущества  │     │         печном отоплении        │
    └────────────────────┘     └─────────────────────────────────┘

Рисунок

Минфин квалифицирует эту плату как выручку от реализации и требует включать в налогооблагаемые доходы (Письмо от 17.02.2006 N 03-03-04/4/32). Такого же мнения придерживаются и столичные налоговики (Письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2007 N 20-12/018408).

Примечание. Письма адресованы плательщикам налога на прибыль, но распространяются и на "упрощенцев", так как последние учитывают доходы, также руководствуясь ст. ст. 249, 250 и 251 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ).

Думаем, это мнение неверно. Потому как, во-первых, при подобном подходе не делается различий между платами за коммунальные услуги и за содержание и ремонт. А ведь их природа абсолютно разная (об этом пойдет речь чуть позже). Во-вторых, игнорируется смысл налогового термина "доход". Что такое доход? Экономическая выгода, полученная в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). Разберемся, будет ли какая-либо выгода у ТСЖ при получении различных видов платежей.
Плата за коммунальные услуги. Итак, что представляют собой коммунальные платежи, будет ли при их получении у ТСЖ экономическая выгода или их можно считать целевыми поступлениями? В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ (еще раз подчеркнем, ссылка на ст. 251 есть в ст. 346.15 НК РФ) к целевым относятся средства, используемые на содержание и уставную деятельность некоммерческой организации. Но ведь получив от жильцов плату за "коммуналку", ТСЖ полностью перечисляет ее обслуживающей организации, являясь неким транзитным звеном. Стоит пояснить, что жильцы вносят в кассу или на расчетный счет товарищества плату за коммунальные услуги исходя из тарифов, которые устанавливает не ТСЖ, а региональные и местные власти (п. 2 ст. 157 ЖК РФ). И получается, что никакой экономической выгоды у ТСЖ при получении коммунальных платежей и перечислении их соответствующим службам не образуется.

Примечание. Обратите внимание: тарифы одинаковы для всех собственников жилых помещений независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет.

Если ТСЖ ведет бухгалтерский учет в полном объеме, то проводки по коммунальным платежам должны выглядеть так:
Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами" Кредит 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" - начислена плата за коммунальные услуги;
Дебет 50 (51) Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами" - поступили платежи за коммунальные услуги;
Дебет 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" Кредит 60 - акцептованы счета поставщика;
Дебет 60 Кредит 51 - заплачено поставщику коммунальных услуг.
При этом рекомендуется для каждого плательщика и поставщика коммунальных услуг либо открыть на счете 76 субсчета второго порядка, либо вести аналитический учет.
Рассмотрим еще один интересный момент. Если жильцы вносят платежи авансом, то на банковском счете ТСЖ может образовываться переплата. К сожалению, такая ситуация на практике возникает крайне редко (обычно большое количество собственников жилья опаздывают с оплатой, и переплаты просто покрывают задолженности), но теоретически возможна. Будут ли образовавшиеся на счете излишки доходом ТСЖ, то есть экономической выгодой? Нет, не будут, так как это всего лишь авансы, и деньги, если не в этом, так в следующем месяце, все же будут перечислены по назначению.
Кстати говоря, лица, имеющие задолженности, обязаны будут не только погасить сам долг, но и заплатить пени. Их размер равен произведению суммы задолженности, 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на день оплаты, и количества дней просрочки платежа (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Пени также предназначаются для перечисления коммунальным службам и экономической выгодой ТСЖ не являются.

Примечание. Эта норма распространяется на тех, кто несвоевременно или не в полном объеме платит за жилое помещение.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения. Прежде всего нужно иметь в виду, что такую плату должны вносить все собственники жилья - и члены ТСЖ, и те, кто к ним не относится (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Средства, поступающие от членов товарищества, следует рассматривать как членские взносы, используемые на его внутренние нужды и уставную деятельность. Напомним: в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 152 ЖК РФ эксплуатация, обслуживание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме являются одним из видов уставной деятельности ТСЖ. Членские взносы, или регулярные платежи, - основной источник финансирования некоммерческой организации. Порядок их взимания предусматривается ее уставом (п. п. 1 и 2 ст. 26 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ). В уставе ТСЖ этот вопрос может быть отнесен к компетенции правления, которое установит периодичность оплаты и ее размер для отдельных категорий членов товарищества.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ членские взносы признаются целевыми поступлениями, поэтому они не включаются в налоговую базу при УСН, но только в случае, если ведется раздельный учет доходов и расходов, образованных в рамках таких поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ).
С жильцами, не вступившими в ТСЖ, заключаются специальные договоры (п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Для Минфина это повод утверждать, что раз перечисления собственников на содержание и ремонт общего имущества, не входящих в ТСЖ, не поименованы в закрытом перечне п. 2 ст. 251 НК РФ, их следует приравнивать к выручке от реализации (Письмо от 29.12.2006 N 03-11-04/2/299). Однако и с этим сложно согласиться.
Во-первых, согласно ст. 249 ГК РФ, п. 2 ст. 29 и п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве на него. Для всех участников долевой собственности размер платежей зависит от их доли, а не от членства в ТСЖ. Кроме того, как мы подчеркнули, целью создания и одним из видов уставной деятельности ТСЖ является управление общим имуществом, его обслуживание и ремонт, а также заключение договоров на коммунальные услуги (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. ст. 138, 151 и 152 ЖК РФ). Финансирование такой деятельности - прямая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, причем опять же не связанная с их принадлежностью к товариществу (пп. 1 п. 2 ст. 151, п. п. 5 и 6 ст. 155 и п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Поэтому опять же никакой экономической выгоды при получении платы за ремонт и обслуживание от собственников, не являющихся участниками, ТСЖ не получает.
По логике Минфина деньги жильцов, направленные на уставные цели, превращаются в доход, с которого нужно еще и налоги платить! Получается, что с целью покрыть затраты на уплату налога товариществу придется увеличить плату, взимаемую с жильцов, не относящихся к членам ТСЖ. Теперь представим, что доля в праве общей собственности у двух жильцов, один из которых не является членом ТСЖ, одинакова. Однако, как мы только что выяснили, размер платежа, взимаемого с обычного собственника, будет выше суммы, уплачиваемой членом ТСЖ. И это при одинаковых долях! То есть в данном случае будет нарушена норма о соразмерности платежей с долей в праве общей собственности. Следовательно, платежи жильцов, не состоящих в ТСЖ, используемые для нужд некоммерческой организации и в ее уставной деятельности, а не для извлечения прибыли, необходимо считать целевыми поступлениями и не включать в доходы на основании п. 2 ст. 251 НК РФ.

Примечание. Не имеет значения, каким образом ТСЖ осуществляет деятельность по содержанию общего имущества: силами специализированной организации или самостоятельно (доходы в смете всегда совпадают с расходами, так что даже во втором случае экономической выгоды не будет).

Бухгалтерские проводки по учету платы за содержание и ремонт жилого помещения будут такими:
Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами" Кредит 86 - начислены членские взносы за месяц;
Дебет 50 (51) Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами" - поступили целевые средства от собственников;
Дебет 86 Кредит 10, 60, 70, 69 - отражено использование целевых средств в соответствии со сметой.
Резюме. Посмотрим, что у нас получилось в итоге. Экономической выгоды у ТСЖ при получении всех видов платы от жильцов не возникает, значит, доходов нет. Однако, по мнению Минфина, и мы уже об этом говорили, ТСЖ должно включать в налоговую базу все платежи, за исключением членских взносов от участников. Что делать?
Самый простой, но невыгодный вариант - включать все в доходы. Спорить с контролирующими органами не придется, но будет актуальным другой вопрос: где брать деньги на уплату налогов? Собирать с жильцов и еще раз облагать их налогами? Ведь, забегая вперед, скажем, что даже если ТСЖ будет применять УСН с объектом "доходы минус расходы", то расходов по сравнению с доходами оно сможет учесть очень мало. Кстати говоря, если считать платежи жильцов выручкой от реализации, то при получении их наличными ТСЖ обязано применять ККТ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ).

Примечание. Об этом сказано в Письме Минфина России от 28.10.2005 N 03-11-05/91.

Поправки. Резерв на ремонт не облагается
Для текущего или капитального ремонта общего имущества многие организации, в том числе и ТСЖ, создают резерв. Ремонт - дело дорогое, и к нему надо готовиться не один год. Долгое время Минфин требовал учитывать резервные отчисления на ремонт в налоговой базе (Письма от 02.09.1997 N 04-02-14, от 06.05.2005 N 03-03-01-04/1/235 и от 17.02.2006 N 03-03-04/4/32). С 1 января 2008 г. вступает в силу новая редакция пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ, согласно которой указанные отчисления признаются целевыми поступлениями и не увеличивают налоговую базу. Кстати, новое положение закона распространяется на правоотношения, возникшие после 1 января 2007 г. Поэтому если до этого ТСЖ включали платежи на создание резерва в доходы, то при расчете налоговой базы за 2007 г. они могут сделать корректировку. Об этом говорится в Письме Минфина России от 13.09.2007 N 03-11-04/2/224.

Второй вариант, предложенный также Минфином (см., например, Письмо от 05.05.2006 N 03-03-05/8), - дополнительно заключить со всеми жильцами посреднические договоры на перечисление коммунальных платежей, а с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, еще и на перечисление средств за ремонт и содержание площадей, находящихся в общей собственности. Тогда в доходах ТСЖ нужно будет отразить только сумму посреднического вознаграждения по этим договорам (его можно сделать минимальным). Этот вариант выгоднее, так как ТСЖ сэкономит на налогах, но сложнее для налогового учета. Бухгалтеру придется отслеживать своевременное подписание договоров, агентских отчетов и т.д. Да и применять ККТ в этом случае также необходимо.
И третий вариант - считать все полученные от жильцов денежные средства целевыми поступлениями и не включать их в налоговую базу на основании п. 2 ст. 251 НК РФ. Этот вариант самый простой для бухгалтера и малозатратный, так как платить налоги и применять ККТ не придется (реализации нет). Однако такая позиция противоречит официальной и, скорее всего, ее придется отстаивать в суде.

Позиция. Минфин разрешил перепродавать чужие услуги?!
По мнению Минфина России, если товарищество заключает договоры с производителями (поставщиками), в том числе и на коммунальные услуги, действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ, оно выступает в роли посредника. А раз так, то его доходом будет посредническое вознаграждение (Письмо от 05.05.2006 N 03-03-05/8). Если же ТСЖ заключает договоры, действуя исключительно от своего имени (то есть выступает напрямую), все суммы, уплачиваемые жильцами, следует целиком считать его доходами (Письмо от 26.02.2007 N 03-07-15/24).
По логике чиновников получается, что ТСЖ перепродает чужие услуги. Но такое предположение лишено смысла! Услуги тем и отличаются от товаров (работ), что их оказывают, реализуют и потребляют одновременно (п. 5 ст. 38 НК РФ). Помимо того, услуга всегда рассчитана на конкретного заказчика и перепродать ее невозможно. Собственники помещений непосредственно пользуются услугами, которые им предоставляют специализированные организации. ТСЖ лишь перечисляет за своих участников деньги из тех, что поступают на его расчетный счет (или в кассу).

Льготы на оплату коммунальных услуг

Как мы уже писали, многие жители пользуются льготами при оплате жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются на основании федеральных, региональных и местных законов и финансируются из соответствующих бюджетов. В этом случае жители уплачивают коммунальные платежи по льготным тарифам, а остальную сумму ТСЖ должно получать из бюджетов. Льготные компенсации, перечисляемые товариществу, являются целевыми поступлениями и в налоговую базу не включаются (пп. 3 п. 2 ст. 251 НК РФ).
В бухгалтерском учете их отражают проводками:
Дебет 76 субсчет "Расчеты с бюджетом по льготам" Кредит 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" - отражена задолженность бюджета по льготам за коммунальные услуги;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет "Расчеты с бюджетом по льготам" - поступила компенсация из бюджета.
Кстати говоря, коммунальные платежи можно снизить не только на сумму льгот. По общему правилу платить за жилье и коммунальные услуги необходимо даже в том случае, когда помещение не используется. Но если собственник временно отсутствовал (более пяти календарных дней подряд), находясь на даче, в командировке, на курорте или в гостях - словом, за пределами своей квартиры, он может обратиться в ТСЖ за перерасчетом. Такой перерасчет делается по отдельным услугам (п. 11 ст. 155 ЖК РФ), оплачиваемым исходя из нормативов.
Порядок перерасчета указан в разд. VI Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.
Перерасчет жильцы могут потребовать и тогда, когда услуги были ненадлежащего качества или оказывались с перерывом, который длился дольше установленного срока. Потребуются, конечно, доказательства. Какими они должны быть, подробно описано в разд. VIII Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.
Что делать бухгалтеру ТСЖ, которому жильцы принесли заявление на перерасчет? Необходимо рассчитать суммы, на которые плата должна быть уменьшена, и обратиться с подобным заявлением к коммунальным службам, чтобы следующий счет был выставлен уже с учетом корректировки. Денег на расчетный счет ТСЖ в данном случае не поступает, и, соответственно, никаких доходов учитывать также не нужно.

На заметку. Документы, подтверждающие отсутствие потребителя
Такими документами являются:
- справка из организации, где работает жилец, о командировке или копия его командировочного удостоверения;
- справка из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива, поселкового совета и пр.;
- заявление жильца, если он находится там, откуда невозможно представить официальный документ. В заявлении должно стоять не менее двух подписей соседей по этажу (коммунальной квартире) с указанием, что сами они во время отсутствия жильца не выезжали;
- проездные билеты (копии), оформленные на потребителя (в случае, когда имя пассажира требуют указывать правила);
- счета (копии) за проживание в гостинице, общежитии и пр.;
- справка органа внутренних дел о временной регистрации;
- справка от организации, охраняющей квартиру или дом;
- иные документы, свидетельствующие об отсутствии потребителя.

Доходы от хозяйственной деятельности товарищества

Как мы писали, ТСЖ - некоммерческая организация, которая не ставит своей основной целью получение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Однако, несмотря на свой статус, она также может вести предпринимательскую деятельность. Правда, полученные средства могут быть либо использованы для оплаты общих расходов, либо сосредоточены в фондах, отвечающих уставу товарищества (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.
Оказывается, неплохую выгоду можно получать, если объединить в ТСЖ жителей не только одного дома, а сразу нескольких, расположенных в одном жилом квартале. Впрочем, энтузиастов, конечно, ждет немало хлопот. Давайте выясним, из чего могут складываться дополнительные доходы товарищества.
1. Использование земли, переведенной в общедолевую собственность. Доходы могут быть получены от сдачи земельных участков в аренду, например под автостоянку, киоск, теннисный корт и т.п. Кроме того, имея в собственности землю, товарищество может самостоятельно стать застройщиком каких-то помещений (скажем, торгового павильона или гаражного комплекса) и предоставлять их также в аренду или получать плату от сторонних застройщиков.
Правда, перед этим товариществу необходимо оформить землю в общедолевую собственность. Об этом стоит рассказать подробнее.
Первый этап - межевание. Для того чтобы получить в собственность пусть даже сотку земли, необходимо размежевать весь квартал. Поэтому объединять в ТСЖ дома всего жилого квартала и получить всю землю в собственность будет выгоднее. Межевание должно производиться за счет бюджета, но этот процесс обычно занимает длительное время. Если товарищество готово само расплатиться, можно все оформить гораздо быстрее.
В столице монопольное право на межевание принадлежит ГлавАПУ Москомархитектуры. Что тоже сказывается на сроках. Разумнее поступили в Подмосковье: здесь в каждом районе действует до десятка компаний, имеющих лицензии или сертификаты на межевые работы. Поэтому все делается втрое-вчетверо дешевле и быстрее, чем в Москве.
После того как межевание проведено, его предстоит согласовать в четырех инстанциях. Вначале в органах местного самоуправления. В Москве временное право на согласование межевого дела предоставлено главе управы района. Затем в ТОРЗ (территориальном объединении регулирования землепользования) и АПО (архитектурно-планировочном объединении) округа. После этого бумаги возвращаются в недра ГлавАПУ Москомархитектуры. Как только поставят подписи заместитель начальника ГлавАПУ и заместитель главного архитектора города, проект межевания считается готовым.
Следующий шаг - согласование нормативных границ земельно-имущественного комплекса (кондоминиума). Этим ведает и выпускает на сей счет распорядительный акт глава местного самоуправления или глава управы. Однако если границы не введены, то территория кондоминиума ограничивается естественными землеотводами. В рассматриваемом случае это будет квартал.
К распоряжению о согласовании границ следует приобщить кадастровое дело. Существует четыре вида кадастра. Потребуется градостроительный (с приложением земельного кадастра). Для чего? В этих документах указано, что будет с городом в ближайшие 20 - 30 лет: где снесут, где построят. В Москве градостроительный план подготавливает ГлавАПУ Москомархитектуры (около месяца, за плату), после чего его предстоит согласовать с Москомнаследием, Мосгоргеотрестом и НИиПИ Генплана г. Москвы. Но это далеко не все. Посетив Росземкадастр или Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости РФ, где план отмасштабируют, его нужно нести в орган местного самоуправления. Если участок слишком большой, понадобится протокол муниципальных слушаний: считается, что без одобрения жителей квартала принимать решение нельзя. Согласование с федеральными службами проводит само агентство.
И, наконец, со всей этой кипой документов идут в Федеральную регистрационную службу. Через 60 дней она выдаст свидетельство о праве общедолевой собственности на землю.
Такой должна быть процедура в соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2006). В среднем она займет два года.
2. Сдача в аренду помещений, находящихся в общей собственности. Доход могут принести и подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, скажем, под мастерскую или кабинет семейного врача и сданные в аренду. Напомним, что в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе сдавать в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества.
3. Сервитутные платежи. Представьте: в земле, принадлежащей на праве общей собственности ТСЖ, неожиданно была обнаружена труба Газпрома или кабель РАО "ЕЭС России". И использовать эту землю затруднительно - труба (или кабель) мешает. Если следовать гл. 17 ГК РФ, право пользования собственностью ТСЖ нарушается. За это на владельца трубы или кабеля устанавливается частный сервитут - иначе говоря, он обязан заплатить. Кстати, между ТСЖ и владельцем объекта можно провести взаимозачет, тогда ТСЖ перечислит меньшую сумму коммунальных платежей. Но в любом случае сервитутные платежи необходимо включить в налоговую базу при УСН.
Заметим, что существует и публичный сервитут, когда при межевании часть территории выделяется с подземными коммуникациями. В этом случае владельцы трассы и земли должны прийти к соглашению, например о том, на каких условиях будет проходить ремонт. И никаких платежей ТСЖ уже не получает.
Итак, все деньги от предпринимательской деятельности ТСЖ должно включать в налоговую базу по единому налогу при УСН на дату их получения по правилам п. 1 ст. 346.17 НК РФ. Что касается бухгалтерского учета, вырученные деньги будут отражаться на счете 90-1 "Выручка" в обычном порядке.

Прочие поступления

К данной группе доходов ТСЖ могут относиться различные пожертвования. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ они являются целевыми поступлениями и в налоговой базе не учитываются.

Примечание. Пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях (ч. 1 ст. 582 ГК РФ).

Расходы товарищества

Перейдем к расходам. Здесь нужно рассмотреть два случая. Первый - товарищество ведет только уставную деятельность. Какие расходы могут уменьшить налоговую базу, если ТСЖ выберет УСН с объектом "доходы минус расходы"? А расходов-то и не будет. Объясним подробнее.
Да, ТСЖ выплачивает заработную плату председателю, бухгалтеру и другим работникам, если они есть. Однако эти расходы должны быть указаны в смете и осуществляться за счет членских взносов, то есть средств целевого финансирования, поэтому в налоговую базу они не попадут. То же самое можно сказать и о другом имуществе, приобретаемом для уставных целей, например компьютере для бухгалтера, канцтоварах и т.д. С организациями, осуществляющими ремонт или благоустройство территорий, ТСЖ расплачивается также за счет целевых поступлений, поэтому и эти затраты расходами не будут.

Примечание. Напомним, что все осуществляемые за счет целевых средств расходы должны быть отражены в смете.

Наконец, ТСЖ перечисляет коммунальные платежи. Может быть, их следует учесть в налоговой базе как материальные расходы в соответствии с пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 со ссылкой на ст. 254 НК РФ? Согласно пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ налогоплательщики вправе учесть стоимость топлива, воды и энергии, расходуемых в технологических целях. Однако о каких технологических целях может идти речь при перечислении коммунальных платежей ТСЖ, ведь пользуется услугами не ТСЖ, а сами собственники жилья, его члены. И эти расходы нельзя учесть в налоговой базе, так как их нельзя назвать осуществленными для деятельности, направленной на получение дохода.

Примечание. И это еще одно доказательство того, что никаких расходов при ведении уставной деятельности у ТСЖ быть не может.

Второй случай - ТСЖ осуществляет предпринимательскую деятельность и получает доходы. Тогда оно может включить в налоговую базу расходы, упомянутые в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии, что они будут обоснованными и документально подтвержденными согласно п. 1 ст. 252 НК РФ (ссылка на указанную статью есть в п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Заметим, что если ТСЖ занимается хозяйственной деятельностью, то для учета расходов необходимо вести раздельный учет доходов и расходов, осуществляемых за счет коммерческой деятельности и средств целевого финансирования.

Примечание. Разумеется, расходы следует учитывать по правилам, определенным в п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Правда, и в этом случае расходов будет не так много. Во-первых, заработная плата работников, которые непосредственно связаны с предпринимательской деятельностью, в части, выплачиваемой за счет полученной выручки. Во-вторых, к примеру, ТСЖ может учесть в расходах стоимость коммунальных услуг, оказываемых на площадях, предоставляемых во временное пользование (в этом случае уже появятся технологические цели). Кроме того, в расходах можно учесть затраты на приобретение основных средств, используемых в предпринимательской деятельности, и т.д.

Ю.А.Никерова
Эксперт журнала "Упрощенка"
Подписано в печать
22.10.2007