Author: ConsultantPlus

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 12

РЕОРГАНИЗАЦИЯ ТСЖ ИЛИ ПЕРЕДАЧА ДОМА В УПРАВЛЕНИЕ?

Создание одного ТСЖ для управления несколькими домами - ситуация, особенно характерная для новостроек. По истечении некоторого времени отдельные жильцы могут разочароваться в руководстве ТСЖ и выбрать для себя более приемлемый вариант - создать новое ТСЖ для управления своим домом. Правомерно ли в этой ситуации говорить о реорганизации ТСЖ в форме выделения? Может быть, правильнее иметь в виду только передачу дома в управление? Как квалификация возникающих отношений может повлиять на порядок передачи прав и обязанностей ТСЖ вновь созданному товариществу (особенно в части дебиторской и кредиторской задолженностей), а также имущества ТСЖ - например компьютеров, хозяйственного инвентаря? Именно эти вопросы мы задали эксперту Нижегородской ассоциации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из указанного определения, содержащегося в п. 1 ст. 135 ЖК РФ, а также из п. 1 ст. 136 ЖК РФ следует, что собственники помещений в одном многоквартирном доме объединяются в одно ТСЖ. В одном многоквартирном доме не может быть создано два и более ТСЖ. Однако собственники помещений нескольких многоквартирных домов могут объединиться и создать одно ТСЖ. В соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ в этом случае многоквартирные дома должны находиться на общем земельном участке либо на нескольких соседних (граничащих) земельных участках, а также иметь общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
Несколько многоквартирных домов могут образовывать одно ТСЖ как при создании товарищества, так и при реорганизации нескольких ТСЖ путем слияния в одно товарищество. Собственниками помещений может быть создано также объединение товариществ собственников жилья. В силу ст. 142 ЖК РФ такое объединение предполагает, что два и более товарищества объединяют свои усилия для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. При этом объединившиеся ТСЖ остаются самостоятельными юридическими лицами, осуществляющими свои собственные права и обязанности в соответствии с законодательством. Объединение товариществ собственников жилья предполагает лишь содействие товариществ друг другу при управлении многоквартирными домами, но не переход от одного к другому его непосредственных прав и обязанностей. В отличие от такого объединения, реорганизация ТСЖ предполагает переход прав и обязанностей от одного ТСЖ другому. ТСЖ является юридическим лицом, поэтому все правила о реорганизации юридических лиц распространяются и на ТСЖ. В соответствии с п. 1 ст. 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. В силу п. 1 ст. 57 ГК РФ ТСЖ может быть реорганизовано путем:
1) слияния двух и более ТСЖ в одно;
2) присоединения одного или нескольких товариществ к другому ТСЖ;
3) разделения одного товарищества на два и более ТСЖ;
4) выделения из ТСЖ одного или более товариществ;
5) преобразования ТСЖ в другую организационно-правовую форму.
При реорганизации ТСЖ необходимо учитывать особенности, предусмотренные жилищным законодательством. Так, реорганизация в форме слияния и присоединения возможна, если многоквартирные дома, в которых созданы ТСЖ, находятся в непосредственной близости друг к другу (п. 2 ст. 136 ЖК РФ). Разделение и выделение допустимы в том случае, если одно ТСЖ объединяет два и более многоквартирных дома. Напротив, данные виды реорганизации невозможны в одном доме, так как жилищное законодательство запрещает создание двух и более ТСЖ собственниками помещений в одном многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Общие правила о реорганизации ТСЖ позволяют прийти к выводу, что в ситуации, когда из товарищества, управляющего несколькими многоквартирными домами, выходят собственники помещений одного из домов с целью создания нового, отдельного ТСЖ, правомерно говорить именно о реорганизации ТСЖ в форме выделения. Если же квалифицировать это как передачу дома в управление, представляется, что такая передача без реорганизации ТСЖ в установленном законом порядке невозможна. Товарищество - это одна из форм управления многоквартирным домом наряду с непосредственным управлением собственниками помещений в доме и управлением управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Основная цель создания ТСЖ - именно управление многоквартирным домом. По смыслу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом - это деятельность, направленная на обеспечение:
- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- решения вопросов пользования данным имуществом;
- предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Для достижения указанных целей ТСЖ вправе привлекать иные организации, в частности осуществляющие содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Также ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления коммунальных услуг гражданам. Однако, несмотря на передачу части функций другим организациям, ТСЖ остается организацией, управляющей многоквартирным домом. Именно такой организацией ТСЖ является в первую очередь для собственников помещений в многоквартирном доме, где оно создано. Перед этими собственниками ТСЖ несет ответственность за все свои действия по управлению многоквартирным домом.
Представляется, что передача дома в управление есть передача всех функций по управлению многоквартирным домом. ТСЖ, передавая дом в управление другому товариществу, снимает с себя ответственность за управление многоквартирным домом перед собственниками помещений в нем. По мнению автора, передача дома в управление всегда должна сопровождаться реорганизацией ТСЖ в форме выделения. В противном случае это будет не передача дома в управление, а лишь передача некоторых функций по управлению многоквартирным домом. При этом функции могут быть переданы по договору какой-либо подрядной или обслуживающей организации, но не другому ТСЖ, так как товарищество призвано осуществлять комплекс всех действий по управлению домом.
Итак, в случае если собственники помещений одного из многоквартирных домов, где создано одно ТСЖ, изъявили желание выйти из него с целью создания нового, отдельного ТСЖ, правомерно говорить о реорганизации товарищества в форме выделения, при которой одно ТСЖ передает дом в управление другому товариществу и снимает с себя ответственность за управление домом.
Выделение осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства по правилам, предусмотренным для юридических лиц, с учетом особенностей, установленных в жилищном законодательстве. Решение о реорганизации товарищества в форме выделения может быть принято только общим собранием членов ТСЖ (пп. 2 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Решение о реорганизации принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (п. 4 ст. 146 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать следующее. Решение собственников помещений в многоквартирном доме о выходе из состава ТСЖ и создании нового, отдельного товарищества - это реализация права на выбор способа управления многоквартирным домом. В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время по решению общего собрания собственников. Таким образом, если собственники помещений одного дома приняли решение выйти из состава ТСЖ, объединяющего несколько жилых домов, и создать отдельное товарищество, согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется. На это обстоятельство указывает Президиум ВС РФ в Постановлении от 30.05.2007 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.). В указанном Обзоре Верховный Суд РФ акцентирует внимание на том, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома.
Таким образом, в данной ситуации действие общих положений гражданского законодательства относительно реорганизации юридического лица по решению его учредителей (ст. 57 ГК РФ) ограничивается нормами жилищного законодательства, в соответствии с которыми только собственники многоквартирного дома вправе избрать или изменить способ управления своим домом (п. п. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ). Из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре, следует, что проведение общего собрания по вопросу реорганизации ТСЖ не требуется. Достаточно волеизъявления жителей дома, намеревающихся создать отдельное ТСЖ.
Однако проведение общего собрания членов ТСЖ необходимо для решения иных вопросов, связанных с реорганизацией. Так, при выделении из ТСЖ одного или нескольких товариществ к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного товарищества в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Разделительный баланс утверждается общим собранием членов ТСЖ, в нем должно быть предусмотрено, какое имущество переходит к вновь созданному ТСЖ, какое остается у реорганизованного товарищества. Вновь созданное ТСЖ отвечает перед жителями дома, в котором это товарищество создано.
Относительно обязательств ТСЖ, вытекающих из договоров с ресурсоснабжающими организациями, варианты могут быть различными. Так, прежнее ТСЖ может в течение какого-либо времени (например, до истечения срока действия договора ресурсоснабжения) продолжать обслуживать все дома на условиях, предусмотренных в соглашении между ним и вновь созданным товариществом. Еще один возможный вариант - заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями вновь созданным ТСЖ сразу же после реорганизации. Представляется, что наиболее предпочтительным для ТСЖ будет самостоятельное заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, так как в этом случае товариществу не нужно оплачивать услуги другого ТСЖ по заключению договоров.
Исходя из анализа действующих норм, в случае когда собственники одного дома желают перейти в отдельное ТСЖ, алгоритм их действий должен быть следующим.
Во-первых, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо принять решение о создании ТСЖ большинством голосов. Данным собранием также должны быть утверждены устав создаваемого ТСЖ, органы управления и так далее.
Во-вторых, с принятым решением необходимо обратиться в прежнее ТСЖ с целью проведения общего собрания по вопросам, связанным с реорганизацией, в частности для утверждения разделительного баланса.
В-третьих, необходимо обратиться за государственной регистрацией реорганизации в форме выделения. В ст. 14 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" содержится перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, образованного в результате реорганизации. Применительно к созданию ТСЖ путем выделения это следующие документы:
- заявление о государственной регистрации, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439;
- устав вновь создаваемого в процессе реорганизации ТСЖ;
- протокол общего собрания собственников помещений о выборе в качестве способа управления товарищества собственников жилья (протокол общего собрания членов ТСЖ о реорганизации согласно Постановлению Президиума ВС РФ от 30.05.2007 не требуется);
- разделительный баланс и протокол общего собрания членов ТСЖ, на котором этот баланс утвержден;
- документ об уплате государственной пошлины.
Только с момента государственной регистрации реорганизации "выделившееся" ТСЖ становится полноправным юридическим лицом и имеет право осуществлять деятельность в качестве такового.
По мнению редакционной коллегии, реорганизация ТСЖ, объединяющего несколько многоквартирных домов, - не единственно возможный способ создать новое товарищество для управления одним из домов. Другой вариант - выход собственников из прежнего ТСЖ и автономное создание нового товарищества. Причем это гораздо проще, чем проводить в целях принятия легитимного решения о реорганизации общее собрание членов ТСЖ, для чего придется пригласить представителей всех домов. Это может быть особенно трудно с учетом того, что жильцы "остающихся" домов чаще всего не заинтересованы в происходящем (на фоне всеобщей неорганизованности собственников).
Реорганизация ТСЖ в форме выделения в случае выхода собственников помещений одного из домов из товарищества с целью создания нового ТСЖ, безусловно, возможна. Тем более что она соответствует правовой позиции Президиума ВС и может быть привлекательна для "выделяющихся" собственников в связи с возможностью получить в порядке правопреемства от прежнего ТСЖ какое-либо имущество (инвентарь, материалы), а также права (например, право получать плату по договорам аренды общего имущества, относящегося к "выделяющемуся" дому) и, соответственно, обязательства.
Гражданское законодательство допускает (а жилищное не запрещает) реорганизацию ТСЖ в форме выделения. При этом, как указал Президиум ВС, жильцам одного из домов не требуется согласия жильцов других домов, входящих в ТСЖ, на выбор (изменение) способа управления. То есть принять решение о создании нового ТСЖ они, конечно, вправе. Но реорганизовать прежнее ТСЖ и выделить из него новое возможно только путем принятия решения не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Отсюда следуют два важных вывода. Во-первых, чтобы успешно лоббировать решение о реорганизации ТСЖ, соседям по "выделяющемуся" дому нельзя выходить из товарищества, чтобы сохранить право голоса (это нужно сделать после принятия названного решения). Во-вторых, им следует заранее просчитать, сколькими голосами они обладают, на случай возможного столкновения интересов с собственниками, остающимися в ТСЖ.
Другими словами, может сложиться такая ситуация. Жильцы одного дома решили создать отдельное ТСЖ, однако решение о реорганизации прежнего не было принято (не хватило голосов). Согласитесь, это не означает, что инициаторы выделения навсегда останутся в ТСЖ, которое по-прежнему будет управлять несколькими домами. Жилищный кодекс дает им право изменить способ управления (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). С этим согласен и ФАС СКО в Постановлении от 26.06.2007 N Ф08-3410/2007, отклонивший довод о том, что выход из товарищества жильцов одного дома возможен только путем реорганизации товарищества в форме выделения.
В рассматриваемом случае остается один вариант - выйти из товарищества. Для этого достаточно написать соответствующее заявление (п. 3 ст. 143 ЖК РФ). Здесь важно помнить о требовании п. 2 ст. 141 ЖК РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма предписана для ТСЖ, созданного в одном доме. Понятно, что если ТСЖ управляет несколькими домами и из него вышли собственники помещений одного из домов, обязанности ликвидировать ТСЖ нет (ведь собственники других домов остались членами товарищества). В то же время полагаем, что с момента выхода из ТСЖ более чем 50% собственников помещений конкретного дома и, более того, при уведомлении органов управления товарищества об избрании ими иного способа управления у ТСЖ прекращаются права и обязанности, обусловленные уставом, в отношении этого дома. Это влечет необходимость внесения изменений в устав ТСЖ.
Кроме того, следует учитывать, что одним домом не могут управлять два ТСЖ одновременно (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Значит, передавать дом в управление новому ТСЖ нужно только после выхода его членов из прежнего товарищества. Также важно тщательно соблюсти процедуру создания нового ТСЖ, поскольку в противном случае прежнее товарищество сможет оспорить его создание <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее читайте об этом в статье "Двоевластие незаконно: кто прав?", N 11, 2006.

Если говорить о выборе другого способа управления (управляющая организация или непосредственное управление), то реализовать его можно только после выхода из товарищества (если, конечно, само ТСЖ не заключит договор управления с управляющей организацией). Точнее, это будет не выбор, а изменение способа управления. При этом нельзя пренебрегать порядком выхода из ТСЖ (следует обязательно подать соответствующее заявление). Иначе права и обязанности ТСЖ по управлению этим домом не прекратятся, и оно будет вправе препятствовать передаче дома в управление. Реорганизации товарищества здесь не происходит, так как нового юридического лица не возникает.
Соотношение двух рассмотренных вариантов (реорганизация ТСЖ и выход из него) можно представить в виде схемы:

                      ┌─────────────────────┐
                      │  ТСЖ, объединяющее  │
                      │   несколько домов   │
                      └─┬─────────────────┬─┘
                        │                 │
    ┌───────────────────┴─┐            ┌──┴──────────────────────┐
    │  Реорганизация ТСЖ  │            │   Выход собственников   │
    │  в форме выделения  │            │помещений одного из домов│
    └───────┬─────────────┘            │          из ТСЖ         │
            │                          └────────┬────────────────┘
            │   ┌──────────────────┬────────────┴──────┐
            │   │                  │                   │
    ┌───────┴───┴──────┐ ┌─────────┴────────┐ ┌────────┴─────────┐
    │     Создание     │ │    Управляющая   │ │ Непосредственное │
    │    нового ТСЖ    │ │    организация   │ │    управление    │
    └──────────────────┘ └──────────────────┘ └──────────────────┘

Г.Ю.Шарикова
Юрист
Нижегородской
ассоциации ТСЖ
Подписано в печать
23.11.2007